解决方案与案例

  由“铝板一体板”改成“干挂铝板”、由“真石漆”改为“石材”、阳台窗户调整

  楼盘品质保卫战打响！最近，南京多个楼盘规划调整，涉及外立面升级、调整楼间距、窗户尺寸等。

  近日，南京市规划和自然资源局发布《NO.2021G74项目C、D分区规划许可变更批前公示》，非常关注的金地大成汇文府外立面升级事件，迎来官宣。

  公示内容称：经与相关利害关系人前期协商，建筑设计企业为逐步提升小区品质，申请对C、D 分区规划核准图外立面等进行许可变更，变更内容一共三项:

  1、C-1#-C-6#、D-1#-D-6#住宅东、西山墙立面局部，北立面局部和商业沿街局部立面标注由“铝板一体板”改为“铝板(外墙可见装饰材料)”，对应的外墙外保温系统厚度由100mm改为200mm(铝板单板幕墙,干挂做法)。

  2、因上述变更导致总平面图住宅建筑单体尺寸扩大，为满足建筑密度控制要求，调整楼栋间距，取消C、D分区非机动车顶棚和D-1#门卫。调整后C分区地上面积不变，建筑密度由24.60%改为24.68%;D分区地上建筑面积减少约10.17㎡，建筑密度由24.96%调整为24.97%。

  3、C-1#、C-4#125 ㎡户型南立面阳台外窗尺寸调整，进风井位置由玻璃改为实体墙。

  据了解，为了升级外立面，业主代表和开发商曾进行了多轮沟通和协商。在今年7月18日，双方最终达成采用干挂铝板的方式，实现报规图中规划效果和开发商销售沙盘实物呈现效果。

  据业主透露，大成汇文府原先规划采用的是小板铝板一体板，担心做成大板上墙，会因为墙面不平整、粘结剂不均匀等问题导致一体板变形甚至脱落，存在比较大的安全风险隐患，所以建议换成干挂铝板。如今规划调整，业主们的心愿也终于达成了。

  金地大成汇文府位于南部新城大校场，也是南京高端改善红盘，项目户型建面125-215㎡，最新销许均价约46858元/㎡，升级装修4100元/㎡。

  根据网上房地产多个方面数据显示，截至11月17日，项目已入网556套房，未售33套，整体去化率约94%。此前开盘凡开必摇号，房源非常抢手，项目仅剩最后1栋住宅待加推。

  NO.2021G29地块房地产开发项目规划许可变更批前公示近日发布，这在某种程度上预示着城东低密改善盘玖樾印象也将进行规划调整，首层立面将更具品质感。

  公示原文称：因方案优化提升项目品质，现进行规划许可变更，变更后建筑密度由20.96%增加到21.36%，建筑面积、建筑高度、日照均不变，主要变更内容如下:

  2、1~8#住宅楼首层外立面材质局部调整，首层立面局部标注由“真石漆”改为“石材(外墙可见装饰材料)”，对应外墙保温系统厚度由约 65mm变为80mm(保温装饰一体板，粘锚做法)

  玖樾印象位于主城秦淮区，北靠紫金山，南面七桥瓮湿地公园，容积率1.8，打造8-11层低密产品，房源总数量418套。目前在售1、2、5、6、7、8号楼，户型建面约130、143㎡及少量底跃，全装修交付，均价46883-48346元/㎡，另有升级装修3300元/㎡。

  根据网上房地产多个方面数据显示，截至11月17日，总入网286套，未售115套，整体去化率约60%。目前项目还有2栋11F住宅待加推。

  近日，NO.2021G115地块即金基中北朗樾府项目规划许可变更批前公示出炉！据方案设计优化，拟对原许可内容做变更，变更内容如下:

  2、1#、3#、5#、6#楼北立面核心筒竖向线#楼顶跃一层主卧卫生间隔墙调整。

  大多都是高端改善盘，含包售价高达5万+。业主们对于项目品质的要求也更高。

  其中部分项目也是业主主动与开发商做沟通，甚至自费升级外立面等，足以可见护盘心切。

  其实，业主自费升级外立面在南京并不罕见。去年5月份，河西南颐和铂湾业主就自费将小区外立面从真石漆换成了铝板。今年雨核的

  ，业主也自费将外立面升级干挂铝板。为什么铝板备受追捧？其实，目前市面上常见的外立面材料综合单价从几十元到上千元不等，不一样的材料之间的成本差距较大，因此，外立面材质也成为了区分楼盘品质的一个关键因素。

  铝板外立面在高层的优势尤其明显，历久弥新，具有更高的辨识度和质感。目前在南京，使用铝板外立面的有仁恒江湾城等，使用干挂石材外立面的有高科紫微堂高科荣境等，均为各自区域内的标杆产品。

  越来越多高端项目采用铝板外立面，也给买房人造成了“非铝板、不高端”的认知。殊不知，衡量一个项目品质高低的远不止外立面。

  更换铝板后，房价便能上涨百万？在很多业主看来：升级外立面不单是“颜值管理”，更是“市值管理”，铝板外立面二手房更卖得起价格。但是目前并未有实际案例论证，在探长看来，业主们也不要盲目乐观。

  ，外立面仅是其中一小项，如果把更换外立面作为房价上涨的筹码，未免太过片面。说白了，未来二手房能不能卖高价，从大的方面看，受政策和供求关系影响，从小的方面看，区位配套、物业服务、工程质量都是参考，如果内部环境一团糟、即使换成铝板、石材也难卖。

  在二手房市场遭遇寒流的近一年时间里，买房人深知未来比拼的无非就是“品质”二字，不论市场如何，有口皆碑的二手房价格始终居于高位。

  买房人有品质改善需求，开发商在利润空间允许的条件下，有能力改造同时也需要业主口碑宣传，所以二者一拍即合，皆大欢喜。但是在市场整体回归理性之下，“换壳”能否助威房价、对冲房价下跌，仍然需要观察！

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